Dit moet je weten over de huizenmarkt in Breda

Wil jij in 2018 een huis kopen of verkopen in Breda? Dit moet je weten!

Wil je komend jaar een huis kopen of juist gaan verkopen? Dan wil je natuurlijk graag weten wat de woningmarkt in 2018 gaat doen. Belangenorganisaties als de Vereniging Eigen Huis (VEH) en makelaarsvereniging NVM gaan ervan uit dat landelijk de grootste gekte op de huizenmarkt in 2018 wel voorbij gaat. Makelaar Joep Willems verwacht echter dat de krapte in Breda langer aanhoudt, zeker als het gaat om starterswoningen. Aan de hand van vijf veel gestelde vragen legt hij uit waarom dat is.

Spoiler; vooral beleggers, het gebrek aan nieuwbouwwoningen en de trek vanuit de Randstad zijn de oorzaak. Als starter blijft het dus in 2018 moeilijk om in Breda een huis te kunnen kopen

Waarom is de vraag naar huizen juist in Breda zo groot?

‘Op de huizenmarkt wordt de prijs beïnvloed door vraag en aanbod. Als er meer vraag is dan aanbod; dan stijgt de prijs en worden woningen sneller verkocht. De grote vraag naar huizen ontstaat deels doordat er méér mensen bijkomen in Breda. Inmiddels wonen er ruim 183.000 inwoners in de stad en dat aantal stijgt gestaag. Juist omdat starters in de Randstad helemaal niet meer aan de bak komen, wijken ze uit naar onder andere Breda. Uit cijfers van het CBS blijkt dat steeds meer jonge gezinnen weg willen uit de vier grote steden. Vanwege de gunstige ligging, de kleinschaligheid en het aantrekkelijke centrum is Breda een gewild alternatief. Cijfers van de gemeente Breda onderstrepen dit: de bevolking neemt al jaren gestaag toe. Er zouden dus huizen bij moeten komen. Helaas loopt Breda achter met de bouw van nieuwbouwwoningen. En hoewel de gemeente bezweert dat ze die achterstand aan het inlopen is, vrees ik dat er de laatste jaren gewoon te weinig nieuwbouwprojecten zijn gestart in Breda en die achterstand loop je niet zomaar even in. Dat duurt jaren.’

Wat is de rol van beleggers in dit verhaal?

De vraag naar huizen wordt echter vooral opgestuwd door de lage rente. Daardoor is het voor particulieren heel voordelig een huis te kopen. Als je koopt, betaal je meestal minder dan wanneer je huurt. Daar komt nog bij dat ook beleggers zich massaal op de vastgoedmarkt gestort hebben. Vooral de goedkopere woningen en appartementen hebben daarmee te maken. Joep: ‘Appartementen werden eind 2017 vooral gekocht door beleggers. De rente is op dit moment zeer laag, voor beleggers is dat ongunstig, als die geld op de bank zetten, verdienen ze daar bijna niks op. Om toch te kunnen verdienen, gaan ze dan beleggen in onroerend goed. Je ziet dan dat vooral appartementen populair zijn. Een belegger biedt moeiteloos bijvoorbeeld vijfduizend euro boven de vraagprijs. Hij gaat het immers toch verhuren en maakt er hoe dan ook dan een mooi rendement op. Ik maak dat zelf ook regelmatig mee, maar het betekent wel dat starters van de markt gedrukt worden.’

'Starters worden van de markt gedrukt. Daardoor betalen ze nu meer aan huur. En kunnen ze over een paar jaar wel kopen? Als de prijzen blijven stijgen, betalen ze dan fors meer voor hun eerste koopwoning dan nu het geval zou zijn.'

Dan bied je als particulier toch ook wat meer?

Joep: ‘Als particulier kún je dat vaak niet en wil je het vaak ook niet. Als particulier is de hypotheek die een bank jou aanbiedt afhankelijk van de getaxeerde waarde van de woning. Als je geen eigen vermogen hebt, kún je dus vaak niet hoger bieden. En als je wel wat eigen vermogen hebt, heb je dat meestal nodig voor de kosten koper en voor een eventuele verbouwing. Want daarvoor krijg je geen hypotheek meer tegenwoordig. En veel particulieren wíllen ook niet boven de vraagprijs bieden. Want ja, een vraagprijs is gebaseerd op de getaxeerde waarde en een woning is niet voor niets getaxeerd op een bepaald bedrag.’

Waarom staan huizen en appartementen tegenwoordig vaak eerst op Facebook en dan pas op funda?

‘Als er een betaalbare woning op de markt komt, is daar zó veel belangstelling voor dat het pand ook verkocht kan worden via Facebook. Binnen een paar dagen zijn er vaak al meerdere bezichtigingen en vaak worden huizen ook binnen een paar dagen of minder verkocht. Ik kies er bewust voor om huizen die bij ons in de verkoop komen ook via funda aan te bieden. Niet alle makelaars vinden dat nodig omdat een huis ook zonder funda snel verkocht wordt. Volgens mij is dat niet in het belang van de klant. Immers: op die manier beperk je je doelgroep van potentiële kopers tot de Facebook-volgers van die makelaar. Terwijl andere geïnteresseerden misschien meer willen bieden. Ik vind het bovendien riskant omdat Facebook lang niet alle berichten van bedrijfspagina’s laat zien. En daar heb je als afzender nauwelijks invloed op. Maar goed, als makelaar houd je zo in elk geval wel de belangstelling voor jouw Facebookpagina op peil.’

'Een woning alléén aanbieden via Facebook is niet in het belang van de klant. Daarom zetten wij ál onze woningen ook op funda.'

Wat betekent dit allemaal voor mij als starter als ik in Breda een huis wil kopen?

Dat kan ik het beste uitleggen aan de hand van een rekenvoorbeeld. Neem bijvoorbeeld Matthijs en Anne de Jong. Zij zoeken een woning en kunnen een hypotheek krijgen van 160.000 euro en hopen voor dat bedrag een appartement te kopen.

  • Vraagprijs appartement: € 160.000,-
  • Kosten koper: € 10.000,-  (lenen van ouders)
  • Hypotheek: rentevaste periode van 10 jaar, 2.08% rente
  • Maandlast bruto: € 277 rente plus € 130 euro aflossing = totaal ongeveer € 400,-
  • Maandlast netto: ongeveer € 300,-
  • Afgelost na 10 jaar: € 15.600

Het appartement dat Matthijs en Anne op het oog hebben wordt voor nét iets meer gekocht door een belegger. Het jonge stel gaat nu hetzelfde appartement huren en dan fors meer betalen. Want veel beleggers gaan bewust net boven de huurtoeslag grens zitten om zo toch een wat welvarender publiek aan te trekken.

  • Een dergelijk appartement komt waarschijnlijk op de markt voor € 750,- kale huur
  • Jaarlijkse huurverhoging in particuliere sector is gemiddeld 2,5%
  • Huur in 2021 (inclusief huurverhoging): € 807,00 per maand
  • Netto-hypotheek in 2021: nog steeds € 300,- !

Als ze huren, betalen Matthijs en Anne dus ruim het dubbele aan woonlasten en dat wordt alleen maar meer. En volgens makelaar Joep Willems zijn er op langere termijn voor Matthijs en Anne nog meer nadelen. ‘Zij zijn geen eigenaar. Dus als de prijzen op de woningmarkt blijven stijgen, profiteren zij daarvan niet mee. Integendeel. Als ze over enkele jaren alsnog willen kopen, zijn de huizen alleen nog maar duurder geworden. Kortom; de huidige situatie is dus voor starters echt nadelig. Ik roep de gemeente Breda dan ook op zo spoedig mogelijk veel meer te gaan bouwen. We hebben jonge gezinnen nodig in de stad, maar dan moeten ze wel ergens in de gemeente Breda kunnen wonen.’

Gemiddeld wordt

WILLEMS MAKELAARS

beoordeeld met een:

9,0